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孙宏斌:最大的不确定性是预期 我对房地产很悲观

2019-06-27 18:50
来源: 投资家网
编辑:东方财富网

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临近年末,融创中国董事会主席孙宏斌开始活跃在各大论坛上。
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  临近年末,融创中国董事会主席孙宏斌开始活跃在各大论坛上。

  12月9日,孙宏斌出现在第四届平安地产金融创新论坛,对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。

  他表示,现在政策短期看来是不会变的,长期政策在路上,有多远也不知道,什么政策也不知道,不确定性比较大,最不确定的就是预期,把老百姓的预期给影响了。

  对于明年房地产市场,孙宏斌的判断是比2017年要好一点,尽管政策不会变化,但是会稍微放松一些,“很多的城市已经挺难受的了,现有的政策基调下可能稍微松一点,价格会稍微松一点。”

  而未来行业的风险则是“地买贵了”。

  “地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱。融创的地比别人便宜,产品、品牌又比别人好,溢价能力强,销售能力也强,就没有那么高风险”。

  另外,在此次论坛上孙宏斌再次向外界宣传了自己的大文娱美好生活战略,这几乎成了目前孙宏斌演讲的标配。

  以下是此次论坛孙宏斌演讲实录:

  不确定市场环境下的选择

  我早上看这个题目的时候,觉得特别吓人,我昨天喝多了,我一想为何用这个题目?原来想说其实没什么选择,不管市场怎么变化、市场怎么不确定,对开发商来说是要不要买地,要不要卖房子,原来房子卖多少钱还需要考虑,现在也不用考虑了,卖不卖吧。原来要考虑地的价钱,现在政府把起价弄得很高,起价拿到已经很贵了,地价也不用考虑。就是买不买地,卖不卖房子,就这两件事需要选择。

  如果只有这两个选择的话我想说四件事:

  一是不确定性从哪儿来?有多不确定?二是我们对市场的两个判断;三是行业的风险;四是选择。

  第一,市场本来就存在着很多的不确定性,尤其是房地产市场,宏观的货币政策,所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策,政策带来了什么呢?第一,现在政策带来的是去市场化,土地市场基本上不太市场化。第二,销售的政策,销售政策基本上是去流动性,因为你不让卖,或是卖了不让备案,备不了案就贷不了款,贷不了款就投不了产,在去流动性方面,我一直拥护政府,去年7月份也约谈我们,当时我提的建议是,得给北京、上海、深圳多分一点土地,容积率提高一点,现在的政策我们也支持,如果不这样的话,房价涨得更高,地价涨得更高,所以大家的风险都大了,所以需要短期的政策。

  现在政策短期看来是不会变的,长期政策在路上,有多远也不知道,什么政策也不知道,这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点,十九大以后看来更紧,后面寄希望在两会以后,不过估计也不会太有希望。

  如果真让涨的时候有可能就真不涨了,为什么呢?最不确定的就是预期,你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁,新增的租赁房不可能很多的,不可能有那么多的资金、资源,太多的增量在那里,其实还是影响预期了,预期影响了以后,放开了它也不涨了。

  有两个原因,很多城市涨了一倍或是一倍以上了,再让它涨我觉得也挺难的,2009年房价涨到头了,地价涨很高的,杭州的房价五六年没涨了,这就是我一直说的杭州现象,杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性,我对房地产很悲观,房价一直不让涨,变成大家的习惯了,这是第一件事。不确定性从哪儿来,从四面八方来,每个地方都带来不确定性,最大的不确定性是预期。

  第二,第一个判断是市场的判断,我觉得2018年会比2017年好一点,政策不会变,会稍微放松一点,很多的城市已经挺难受的了,现有的政策基调下可能稍微松一点,价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点,根据GDP的增长,可能涨一点,备案也没那么难了,这是一定的,2018年这方面可能会比2017年稍微好一点,2017年因为有稳定的问题,大会前是稳定,大会后还是稳定,我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差,价格到冰点,我觉得不太可能。

  地方政府十九大之前什么都不敢做,十九大以后可以做一点事,我觉得会好一点。市场价格完全不一样,现在很多城市已经很松动了,上半年日光盘、秒光盘,一分钟就卖完了,现在肯定卖60%、70%,已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制,但三四线城市价格已经开始松动了,包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改,最差的也就这样,会比今年好一点,这是我们的态度,基本的基调不会变,会稍微松一点,这是一定的。

  第二个判断,两位教授提到市场化的集中,两年前我说了一个观点,前十名要占到40%的份额,前一百名占到80%的市场份额,大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额,前十名会占到50%的市场份额,比原来想象的要快,这个是改不了的,不管手上是什么地,小公司都没法干了。就像深圳,深圳有300多家房地产企业,为什么?小公司根本没法干,一块地很便宜,花了五个亿,现在房价涨了也卖不了房子,房价涨的好处是拆迁费涨了,原来十个亿能拆的,现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

  对于大公司、对于我们来说有点优势,任何一个行业的并购,兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的,我们有一个好口碑,总成功不可能有好的口碑,因为失败所以口碑出来了,要吃很多亏才能建立起口碑,我们已经吃了很多亏了,这就是我们现在的优势。

  我们每天有几十条线索,要求合作,有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势,去年我在浙江大学招聘,我每年去一个学校招聘,我说中型企业并购机会,我说的是中型企业被并购的机会,弄错了,所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点,兼并收购的份额向大公司集中,大公司的增速还是比较快的,50%都挡不住。这是判断。

  第三,风险,地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我,这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单,我说地必须比别人便宜,我们的产品、品牌又比别人好,风险在哪儿呢?地便宜,产品比别人好,溢价能力强,我们销售能力也强。

  包括在广深,我们做了一年多,不可能哪个房子单价降到一万,一定在一万以上,降到五千还赔不了钱,去年我们买了很多一千多的地,今年说两千也可以了。其他城市也是,比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行,地买贵了什么产品都赚不了钱,这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿?就一个风险,就是地买贵了,地买便宜了就没风险。

  第四,选择,刚才我说了,对行业来说没什么可选择的,你买不买地,你卖不卖房,手上没钱也不存在买地的事,就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事,就是买不买地。选择还是很简单,要么买不买地,卖地的话卖不卖给我,卖不卖房,就这三个事。

  这个行业未来怎么弄?我前年说是大公司的钻石时代,因为你快速的增长,我在2003年、2004年的时候说销售额要做到100亿,他们都说我疯了。几年以后怎么办?比较稳定了,前三十名、前二十名、前五十名,比较稳定了以后怎么弄?选择什么、怎么办?要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱,转型装修公司能不能赚钱?投资美好生活,去年我们说投资消费升级,今年学习了十九大文件改成投资美好生活,投资美好生活是什么?你们都知道了,买乐视电视,看乐视拍的电影,去万达城玩。

  就这个意思,谢谢。

(责任编辑:DF075)

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